Antecedentes del Derecho Inmobiliario en la Republica Dominicana En esta parte histórica queremos hacer acopio a la teoría de que la isla Quisqueya antes del descubrimiento de América fue poblada por indígenas que emigraban desde América del Sur, específicamente de la Selva Amazónica y del Orinoco en la frontera Venezolana, dando idea a que la división política en cinco Cacicazgos que tenían nuestros indígenas al momento de ser colonizados se produjo por la forma en que los mismos llegaban a la isla y en esa zona desarrollaron sus tribus, que ya traían el legajo de un cabeza líder que era el Cacique, el cual era quien llevaba el control de las actividades que realizaban. Tanto Las Casas, Pané, Oviedo, entre otros cronistas, al describir la organización política existente en nuestra isla al momento del descubrimiento, nos sugieren un sistema jurídico bajo el cual se debieron regir los indios quisqueyanos, que cuando llegaron los españoles los taínos de nuestra isla pasaban por un período de transición, de una sociedad de cazadores y de recolectores a una de agricultores sedentarios, que solo había una simple división de clase social: Jefes y trabajadores. Los anteriores tratadistas nos pintan una sociedad donde la mayoría de los bienes y medios de producción eran de la comunidad y en ella aparece el cacique como encargado de dirigir la distribución del trabajo agrícola, la caza, la pesca, la artesanía, la distribución de los alimentos. Según Roberto Cassá en su obra los Taínos de la Hispaniola, señala: "Que al no haber diferencia en la posesión o propiedad de los medios de producción y de la tierra, no puede hablarse de clases sociales". Nuestra isla fue poblada originalmente debido a las inmigraciones que llegaban por la vía marítima de Centro y Sur América, dichos inmigrantes tenían en sus tierras natales cierto rangos y casta sociales, las cuales dieron la formación de los cinco cacicazgos que dividieron el territorio de la isla. Para una mejor comprensión en cuanto a los orígenes de la propiedad inmobiliaria en nuestro período colonial, debemos entender qué cosa existía en la isla antes de que el período colonial comenzara.
Los taínos vivieron un período histórico conocido como el de la comunidad primitiva o superior neolítico; no llegaron a conocer un derecho como el que hoy conocemos, tampoco conocieron la propiedad de la tierra, toda la extensión territorial la ocupaban en comunidad según las necesidades de cada cacicazgo. Como ya mencionamos tenían una organización política que dividía la isla en cinco grandes cacicazgos: El Cacicazgo de Higüey, el de Maguá, el de Maguana, el de Marién y el de Jaragua.
Para el período del descubrimiento y colonización del Nuevo Mundo (1492), los reinos de Castilla y Aragón vivían en plena sociedad medieval, por lo que sus concepciones jurídicas se correspondían con su época y para ellos el Rey era la máxima autoridad política, social y económica, además era el gran soberano y propietario de los terrenos. De ahí que con la guerra que libraron los Reyes Católicos, que eran Isabel La Católica, reina de Castilla, y Fernando de Aragón, contra los moros, se dieron los antecedes inmediatos en materia inmobiliaria que se ensayaría en lo que hoy es nuestro territorio, ya que a los españoles que se destacaban en esa Guerra de Reconquista, la Corona los premiaba con grandes extensiones de tierras que eran producto del despojo que realizaban contra los moros, aunque en ocasiones eran propiedades personales del Rey o que pertenecían a la Corona. Aunque algunos nobles llegaron a tener tanto poder económico y social como el Rey mismo, este siempre conservó la autoridad política durante el Feudalismo.
Entre las disposiciones más relevantes para la época colonial, tenemos:
· Las Capitulaciones de Santa Fe.
· Los Repartimientos de tierras e indios hechos por Cristóbal Colón.
· La Encomienda y las Reales Cédulas. · El Repartimiento de Alburquerque del 1514.
· El Amparo Real y las Confirmaciones Inmobiliarias. · Los Ejidos.
· Las Regalías.
· Las Propiedades de los Municipios.
· Las Propiedades de la Comunidad Indígena. · La Propiedad Eclesiástica. · La Propiedad Particular. Definición de Derecho Inmobiliario
El Derecho Inmobiliario es el conjunto de normas, reglas y leyes que tienen por objeto un bien al que la legislación civil considera inmueble.
El Derecho Inmobiliario son las normas positivas que rigen el nacimiento, adquisición, modificación, transmisión y extinción de los derechos de propiedad y sus desmembraciones y gravámenes sobre bienes inmuebles, y en especial, la publicidad necesaria para completar los negocios jurídicos erga omnes sobre los derechos anteriores.
Ley sobre Composición de Tierras
La Ley de composición de tierras de fecha 17 de mayo del 1631 fue un mecanismo utilizado por el gobierno de turno para resolver sus problemas económicos, esta establecía que cuando algún terrateniente hubiera ocupado más terreno del que por merced u otro título le correspondía, parte del exceso le podía ser reconocido si pagaba al Fisco "moderada composición", es decir alguna suma y el resto de la tierra debía ser captado por el gobierno. Los dueños de terrenos pudieron legitimar en parte las usurpaciones de hechos que tenía en excesos de los terrenos que poseían por títulos, y al propio tiempo el estado recaudaba fondos para su exhausto erarios y recuperaba para sí, gratuitamente, parte de esos terrenos, los cuales se dispuso que serían vendidos a particulares mediante el procedimiento de la pública subasta. El procedimiento de la Composición de Tierras llegó tan lejos que la Corona terminó aceptando como buena y válida, legalmente hablando, todas las ocupaciones de tierras que se hayan realizado con posterioridad al año 1700, siempre y cuando los poseedores tuvieran las tierras en producción.
La Composición de Tierras del 1844. Proclamación de la Independencia
La ocupación haitiana en 1822 puso en vigor en el país el Código Civil Francés y al proclamarse la independencia en 1844 se mantuvo su vigencia. La nueva República adquirió todos los derechos que sobre ésta tenía la Corona de España, y en consecuencia todo lo que se conocía como propiedad “realenga” pasó al patrimonio del Nuevo Estado. Con la proclamación de la Independencia Nacional, el 27 de febrero de 1844, la República Dominicana adquiere el derecho de propiedad sobre los predios que Haití tenía en su patrimonio.
Durante este período se destacan varias disposiciones de interés siendo las maas relaventes las contenidas en los artículos 2 y 21 de la Constitución de 1844. Dicha Constitución consagra en su artículo 2º lo siguiente: “La parte Española de la isla de Santo Domingo y sus islas adyacentes, forman el territorio de la República Dominicana”. Y en su artículo 21, establece el derecho de propiedad como inherente a la personalidad humana, y dispone que nadie puede ser expropiado, sino por causa de utilidad pública, previa justa indemnización.
¿Cómo se regía el Derecho de Propiedad Durante la Colonia Española? La ocupación, la prescripción, la venta, la permuta y las sucesiones fueron los medios clásicos para adquirir propiedad de bienes muebles e inmuebles. Durante la colonización española. El derecho de propiedad estuvo durante la alta Edad Media restringido a la nobleza y al clero, pero poco a poco fue abriéndose a la burguesía. Ya en Las Siete Partidas fue permitido a todos los hombres “libres”. Otros modos especiales de adquisición de derecho de propiedad inmobiliar como fueron las “mercedes” y los “repartimientos”.
El repartimiento: es una distribución entre los conquistadores, que dio lugar a un reparto posterior o subsecuente llamado encomienda, recibiendo el favorecido el nombre de encomendero. La Merced: representó la concesión de una extensión territorial, a título gratuito, hecha por la Corona de España con el propósito de compensar servicios militares extraordinarios. Las encomiendas: Fue una institución que permitió consolidar la dominación del espacio que se conquistaba, puesto que organizaba a la población indígena como mano de obra forzada de manera tal que beneficiaran a la corona española. Se establecieron el 20 de diciembre de 1503 en una real Provisión. Supuso una manera de recompensar a aquellos españoles que se habían distinguido por sus servicios y de asegurar el establecimiento de una población española en las tierras recién descubiertas y conquistadas. Inicialmente tuvo un carácter hereditario, posteriormente se otorgó por tiempo limitado. Órganos responsables de la aplicación de las leyes.
Los órganos responsables de la aplicación de las leyes fueron:
La Real Audiencia: era el tribunal creado por la Corona Española en las tierras descubiertas, para conocer de todos los casos relacionados con la jurisdicción y dominio de todas sus propiedades.
El Consejo de Indias: fue el tribunal supremo que conocía de las apelaciones interpuestas a los fallos dictados por la Real Audiencia, y además dictaba las leyes o disposiciones sobre la conquista, vida y bienes de los aborígenes. Ley de Bienes Nacionales del 02 de Julio del 1845
Una de las mayores preocupaciones del primer gobierno constitucional dominicano, fue la de organizar los bienes del Estado y ponerlos a fructificar. Para ello lo primero que tenía que hacer era definir cuales bienes eran del Estado y cuáles de particulares, y para eso desde el principio dio pasos legislativos. Primero la Junta Central Gubernativa dicto un decreto el 20 de abril del 1844 secuestrando los bienes de los haitianos y los de los que abandonaron el país después del 1ro de marzo de ese año y segundo el Congreso dicto una ley extinguiendo una serie de gravámenes y afectaciones de origen religioso, promulgando luego la Ley 52 de fecha 2 de julio de 1845 que declara ya en esa fecha cuales son los bienes nacionales y establece lo concerniente a su administración, fructificación, conservación y enajenación Esta ley sufrió dos modificaciones en 1846 para aclarar algunos términos y resolver ciertas situaciones no prevista en el texto original. De dicha leyes se pueden definir los siguientes principios básicos sobre el derecho de propiedad inmobiliar: a) El Estado dominicano era dueño de todas las tierras sin dueño conocido; b) Fueron también del Estado dominicano todos los bienes, tanto mobiliar como inmobiliar, así como capitales y rentas que hubieren pertenecido a gobiernos anteriores (Corona española y Estado haitiano básicamente) o que fueron propiedad de organizaciones religiosas ya extinguidas. c) El Estado también resultaba dueño de todos los bienes muebles e inmuebles de los haitianos residentes en la partes este y que rehusaron a nacionalizarse dominicanos al momento de la independencia y los dominicanos que se ausentaron del país a raíz del cambio político de 1844 sin prestar juramento a la República o hubieren en algún modo auxiliado a los haitiano. Como no estaba claro cuales propiedades serian afectadas por estas disposiciones, por lo general de sus términos, la Ley de Bienes Nacionales dispuso la formación de Comisiones Provinciales ante quienes en un plazo de tres meses debían comparecer todos los poseedores de terrenos a presentar sus títulos de propiedad para ser depurados. Mientras tanto se consideraba bajo secuestro estatal todos los inmuebles que hubieren pertenecido a haitianos, y se dispuso asimismo que cualquier poseedor de tales bienes debía presentar a la Comisión los títulos bajo los cuales tenía esa posesión para ser también depurados. Si los poseedores aparecían con justo titulo no serian molestados, pero si aparentaba que la posesión carecía de base legal, el Estado quedaba confirmado en su propiedad de ellos, y debían entonces ser arrendados a terceros. Si alguno de esos bienes tenía algún gravamen a favor de un particular, debía entonces ser vendido en pública subasta y el producido debía ir a satisfacer la deuda y cualquier saldo quedaba a favor del Estado. Si un inmueble urbano de los confiscados bajo la Ley estuviere alquilado, el inquilino tenía 45 días para desalojarlo y si era rural debía esperarse a que venciera el término del arrendamiento, pero en el momento de la subasta se les daba preferencia a dichos inquilinos para adjudicar la propiedad. La Ley considero validas e irrevocables las ventas y donaciones hechas por el gobierno haitiano bajo la legislación anterior, pero las propiedades tomadas por dicho gobierno y que aun no hubieran pasado a manos de particulares revertirían a sus dueños anteriores si estos las reclamaban. Si el propietario anterior era la Iglesia, se pondría en manos del Arzobispo, pero no en propiedad, “para su administración y conservación”. Con esta medida se quiso evitar que la Iglesia Católica recuperara su anterior posición de gran terrateniente, ya que no se le permitió disponer ni sacarles renta a los bienes que se le estaba devolviendo, pudiendo usufructuarlos únicamente. Las modificaciones a la Ley de Bienes Nacionales trataron los casos de los hijos de dominicanos, disponiendo que tales bienes no entraban en secuestro y pasaban a los herederos legales. Lo mismo se dispuso para los casos de sucesiones abiertas por causa de muerte civil. Otra de las modificaciones vario la composición de las Comisiones y el método de venta en pública subasta que el texto original se hacía ante los tribunales, para ponerlos a cargo del Departamento de Hacienda Bajo la Ley de Bienes Nacionales dominicana de 1845, pasaban al Estado todos los bienes de los ausentes, que no hubieren reclamado sus derechos de propiedad dentro de los tres meses de promulgada dicha ley. Esta ley declara que todas los terrenos situados en territorios dominicanos que no tuvieren dueño conocido serían bienes nacionales, ya sea que hayan pertenecido a gobiernos anteriores, a conventos religiosos ya extinguidos, a terceras órdenes, cofradías y demás corporaciones que ya no existen, o a nacionales haitianos que no prestaren juramento de fidelidad a la nueva República.
La División de los Terrenos y su Definición.
Al principio de la independencia, en lo que se refiere al derecho de propiedad no existía ninguna oficina pública en donde los actos relativos a la transmisión del derecho de propiedad fuera objeto de alguna intervención directa o indirecta por parte de las autoridades.
En el año de 1911 fue promulgada la ley sobre División de Terrenos Comuneros, la cual representa el primer esfuerzo hecho por el Legislador Dominicano para organizar definitivamente la división de los Terrenos Comuneros.
Terrenos comuneros son predios indivisos de terrenos que pertenezcan, o se digan pertenecer, a dos o más personas, cuyos derechos estén representados en acciones denominadas “pesos” u otras unidades que más bien guarden relación al valor o derecho proporcionales con el área de terreno.
Los Terrenos comuneros son una consecuencia de las encomiendas y reparticiones hechas por la Corona Española a determinadas personas de predios que estaban demarcados por los elementos naturales, como ríos, arroyos, montañas y que los dueños justipreciaban, y luego vendían partes de esos terrenos, valorándolos en “pesos”, con lo que los nuevos dueños pasaban a ser accionistas de esos predios.
Estos accionistas sometían al conocimiento del tribunal civil estas acciones de pesos para que le fueran reconocidos u homologados sus derechos, y así se establecía el derecho de propiedad de esas personas.
El propósito de esta ley, en síntesis, fue que en el país desaparecieran el sistema de los terrenos comuneros y que fuera sustituido por otro donde las propiedades rurales estuvieran todas mensuradas, deslindadas y divididas entre todos sus dueños. La ley ordeno que el procedimiento para lograrlo fuera de orden público. El procedimiento no era sin embargo obligatorio, sino opcional, pero una vez iniciado por uno o más reclamantes, todos los demás condueños en un sitio comunero quedaban afectados y comprometidos por el procedimiento y la sentencia final les era oponible.
Periodos en que se puede dividir el estudio del Derecho Inmobiliario
Como expresamos anteriormente el Dr. Rafael Ciprián, en su texto Tratado de Derecho Inmobiliario, hace una clasificación de seis períodos históricos en los que se puede dividir el devenir de la propiedad inmobiliaria desde el descubrimiento de América en el año 1492 hasta nuestros días, sin embargo, nosotros quisimos agregar otro que según lo registra la historia fue el precursor de los demás, se trata de las Capitulaciones de Santa Fe y estos son: Primer Período, se inicia con el primer documento jurídico con carácter inmobiliario, las Capitulaciones de Santa Fe en el año 1492, mediante las cuales los monarcas de Castilla Fernando e Isabel, Los Reyes Católicos y Cristóbal Colon acordaron los poderes que Cristóbal Colon tendría en las islas y tierras firmas que descubriera.
Segundo Período, se inicia con la Bula Inter-Caétera del 3 de Mayo de 1493, mediante la cual el Papa Alejandro VI hizo formal y definitiva donación a los Reyes de España de las islas y tierras ubicadas mas allá de una línea imaginaria a Cien leguas al oeste de la isla Azore siempre y cuando no hubiere dominio. Tercer Período, se inicia con la Ley de Amparo Real del 20 de Noviembre del 1578, por medio de la cual los Reyes de España reivindicaron para la corona el Derecho de Propiedad en las tierras descubiertas. Cuarto Período, se inicia el 27 de Febrero de 1844 con la Independencia de República Dominicana adquiriendo con derecho propio todas las tierras que pertenecían a los Reyes Católicos, para lograr dicho objetivo se dictó la Ley sobre Bienes Nacionales del 21de Julio 1844, impulsada por el presidente Pedro Santana.(9) Quinto Período, se inicia con la Ley sobre División de Terrenos Comuneros del 21 de Abril de 1911, la cual tenía como propósito principal repartir entre los diferentes accionistas de un sitio comunero las tierras formadas por dichos sitios. Sexto período, se inicia con la Orden Ejecutiva No.511 del 1º de Julio de 1920, con dicha disposición legal del Gobierno Militar de Ocupación Norteamericana, se hicieron las bases jurídicas e institucionales de lo que sería el régimen legal de las tenencias de la tierras en Republica dominicana, introducción en nuestros territorios el Sistema Torrens de registro de propiedad inmobiliaria. Séptimo Período, se inicia con la ley sobre Registro de Tierras No.1542, del 7 de Noviembre del 1947, dicha Ley es la que actualmente nos rige en materia de tierra y lleva el uso del Sistema Torrens y surgió de la orden ejecutiva 511 del 1920.
A raíz de la promulgación y aplicación de la Ley 108.05 sobre Registro Inmobiliario del 23 de marzo de 2005 en la Republica Dominicana podemos hablar de un octavo y actual período. Con esta ley, sus reglamentos y una posterior modificación, se definieron las funciones del Registro de Títulos, los tribunales de Tierra, la Dirección de Mensuras Catastrales, la Dirección de Catastro Nacional y el abogado del Estado, como dependencias del Poder Ejecutivo. Las Leyes de Indias
La llamada Ley de Amparo Real del 20 de noviembre del 1578, que ratifica el derecho de propiedad de la Corona española sobre las tierras y se establece un procedimiento para amparar los derechos de propiedad a poseedores que tuvieran una prueba escrita preexistente basada en la merced. Más tarde, la Ley de composición de tierras del 17 de marzo del 1631 dispuso que todos los ocupantes de tierras en exceso fueran sometidos a moderadas composiciones, se les entregaran títulos de sus posesiones y se les vendiera el resto. Esta Ley además aumento a diez años la anterior prescripción de cuatro. Estas dos disposiciones, conjuntamente con la creación del Consejo de Indias, y las Cédulas Reales, constituyeron lo que se conoce como las Leyes de Indias. La propiedad en la época colonial estaba dividida de la siguiente manera:
Propiedad realenga: todas las tierras, pastos, aguas, montes, etc., pertenecientes a la Corona Española por obra de la Conquista; derecho este sancionado por la Bula del Santo Padre, y algunos consideran que es por tanto, el mismo derecho de los soberanos indígenas; en la propiedad realenga el dueño era el Rey, pero no como monarca sino como un señor más.
Propiedad privada: A raíz de la conquista, toda la tierra fue considerada propiedad del Rey de España, aunque éste la enajenaba a favor de sus súbditos, ya haciéndoles merced (merced real) de las tierras gratuitamente, ya en pago de servicios o bien mediante cierta cantidad de dinero.
La propiedad privada estaba formada por las tierras que ellos se atribuyeron en los repartimientos; tierras pobladas por los indios, ya que los repartimientos incluían también un número determinado de aquellos.
El latifundio particular recibió el nombre de hacienda. La mayoría de sus dueños vivía en la ciudad y sólo se preocupaba por recoger la renta de sus tierras. Había veces que ni las conocían, ni se preocupaban por mejorar sus cultivos, ni sabían administrarlas. Con frecuencia las hipotecaban a los principales prestamistas de entones: el clero o los mineros acaudalados.
El más rico y poderoso de todos los propietarios fue el clero. Acrecentó sus bienes principalmente a través de mercedes reales, donativos de particulares, préstamos con interés, diezmos y primicias de todos los productos de la tierra, dotes de las mujeres que entraban en religión, derechos parroquiales, mandas y legados y el privilegio de no pagar impuestos al Estado.
De este modo la propiedad se fue estancando y sustrayéndose a la circulación, debido también a la creación de los mayorazgos (costumbre de heredar con todos los bienes inmuebles al primogénito, quien sólo podía transmitirlos de igual modo a su sucesor).
Los bienes raíces, tanto de los mayorazgos como de la Iglesia, se llamaban bienes de manos muertas, porque no podían enajenarse ni hacerse circular.
Propiedad eclesiástica: todas las tierras entregadas por la Corona Española a la comunidad eclesiástica que vino a evangelizar a los indios y que llegó a tener una influencia y autoridad mayor que los representantes del poder público.
Propiedad de colonos españoles: terrenos adjudicados a título gratuito a particulares españoles o que estos se repartieron y que luego fueron reconocidos por los Reyes de España, por medio de una composición.
Comunidad indígena: Los terrenos asignados a los indios atribuidos generalmente dentro de perímetros preestablecidos donde ellos vivían en comunidad y tenían sus labranzas. Lo que facilitaba a los conquistadores españoles en conseguir, cuando lo deseaban en un solo lugar cierto número de indios para el trabajo de las minas.
Ley de Amparo Real del 20 del mes de noviembre del año 1578
La Ley de Amparo Real del 20 de noviembre del 1578, ratifica el derecho de propiedad de la Corona española sobre las tierras y se establece un procedimiento para amparar los derechos de propiedad a poseedores que tuvieran una prueba escrita preexistente basada en la merced. Estudio de la Ley de Amparo Real El Amparo Real fue introducido en nuestro territorio por medio de la Real Cédula del 20 de noviembre del 1578, esta ley estableció un procedimiento mediante el cual el gobernador fijaba un término para revisar los títulos y dar confirmación escrita a los que tuviesen títulos buenos o justificasen justa prescripción sobre los terrenos que ocuparan. Así fueron confirmados para toda América los títulos correctos y las prescripciones legales, pero al mismo tiempo la Corona se restituyó enormes cantidades de terrenos. El procedimiento general para obtener un Amparo Real se estableció por una Real Cédula de 1563, donde se indicaba que toda petición en tal sentido debía ser dirigida primeramente al Cabildo Municipal, el cual opinaba y mandaba su parecer al Presidente de la Real Audiencia, quien tenía la última palabra. Si sé acedía a la petición el título de propiedad era otorgado por el Escribano Municipal. Propósito de la Ley de Amparo Real Con esta disposición legal la Corona buscaba en efecto, recuperar las tierras que muchos señores poseían con títulos falsos, ya sea porque los falsificaban o porque los recibían de autoridades que no tenían facultad para expedirlos. Por eso el Rey declaró que se les restituyeran todas las tierras que ilegalmente poseyeran los particulares. Esta situación impuso que se depuraran los títulos que acreditaban derechos sobre las tierras y permitió que la Corona recuperara inmensas porciones de tierras, y que se realizara la primera gran confirmación de títulos de propiedad inmobiliaria que conoce nuestra Historia. Alcance del término de amparo real
El interés económico de fomentar la población y de aumentar mediante el cultivo el valor de la tierra, junto al interés fiscal de conseguir el incremento de sujetos con capacidad tributaria para sostener con sus prestaciones el armazón gravoso del estado, fueron sin dudas los motivos que guiaron a los legisladores españoles para reglamentar el dominio privado de las tierras según normas que se apartaban de las viejas concepciones romanos justinianeas, aceptadas en estos territorios. En este aspecto el interés principal fue que las tierras americanas sirvieran no sólo para el sustento de sus habitantes, sino que además fueran las recompensas para los conquistadores y colonizadores por sus esfuerzos y además para que participaran como fuente generadora de ingresos fiscales.
Las dos Bulas: Bula Dudum y la Bula Inter- Caetera del 3 del mes de Mayo del año 1493 La bula es un documento oficial que dicta el máximo representante de la iglesia católica, cuya particularidad fue donar y ceder a perpetuidad las tierras del nuevo mundo a los reyes católicos. Las bulas convirtieron a los reyes en verdaderos seglares de la iglesia en las indias española, no sólo controlando la administración de los impuestos eclesiásticos, sino también designando todos los altos dignatarios de la iglesia hasta el clero parroquial. Así el real patronato, del que ya gozaban los monarcas desde siglos anteriores se extendió y amplió en América a favor de la Corona Hispana. Los reyes tuvieron en la iglesia católica de América uno más de sus organismos administrativos, tan centralizados como los otros y sometido totalmente a su política indiana global. Entre las disposiciones del Real Patronato se dispuso que todas las bulas papales debían contar con el beneplácito de los reyes de España para su ejecución en España e India. Bula Dudum
Esta bula es la cuarta y última de las Bulas Alejandrinas. Tras hacer referencia a las bulas anteriores, que otorgaban a Castilla y León "las islas y tierras firmes descubiertas y por descubrir hacia occidente y mediodía, que no estuvieran constitucionalmente bajo el actual dominio temporal de señores cristianos". La Dudum siquidem, también conocida como "ampliación de la donación" porque ampliaba la concesión de la primera Inter Caetera, afirma que podría ocurrir que los castellanos "que navegasen hacia occidente o mediodía arribasen a las regiones orientales y encontrasen islas y tierras firmes que hubiesen sido o sean de la India" y por ello el Papa amplía la donación a Castilla y León de todos los territorios que se descubran en Asia llegando a ella por la ruta de occidente: ...todas y cada una de las islas y tierras firmes halladas o por hallar, descubiertas o por descubrir que estén, o fuesen o apareciesen a los que navegan o marchan hacia occidente y aun el mediodía, bien se hallen tanto en las regiones occidentales como en las orientales y existan en la India.
No aceptó el monarca portugués la línea papal de demarcación -y esto demuestra que no existía la teoría del dominus orbi- y empezó una negociación diplomática entre Castilla y Portugal. Juan II propuso que en vez de un meridiano se trazara un paralelo, reservando a los portugueses la zona austral y dejando la septentrional para los españoles. Los Reyes Católicos insistieron en el meridiano y ofrecieron correrlo más hacia el oeste: hasta 250 leguas e incluso 350 desde Cabo Verde, pero Juan II siguió empeñado en que era necesario llevarlo más lejos, lo que hubo que aceptar al fin. Se acordó colocarlo a 370 leguas al oeste de Cabo Verde. El convenio se plasmó en el Tratado de Tordesillas, firmado el 7 de junio de 1494. Las tierras descubiertas o que se descubrieran al oeste de dicha línea serían castellanas, y las situadas al este de la misma serían portuguesas. La nueva línea, que caería luego hacia la desembocadura del Amazonas, permitió la ocupación de Brasil por parte de Portugal. El empeño del rey de este país por conseguir el paralelo, o al menos un meridiano tan alejado de Cabo Verde, se ha interpretado lógicamente como consecuencia de haber descubierto ya el Brasil, pues no se explica de otra manera. Según Davenport, esta bula no ha sido hallada en los registros del Vaticano. En el Archivo de Indias de Sevilla se conservan dos manuscritos originales de la bula promulgada pero no llevan la indicación habitual Registrata.[] La Bula Inter caetera les otorga a los reyes de España el derecho de disponer de las tierras a su antojo y conveniencia. Mediante la bula Inter Caetera de 1493, los reyes Fernando e Isabel extendieron a sus posesiones en indias el derecho que ya tenían los gobernantes sobre Castilla y Aragón de percibir para sí todos los diezmos y demás impuestos eclesiásticos que en otros países captaba la iglesia y enviaba a Roma. En ella se legitima la conquista del nuevo mundo invistiéndose a la Corona española con el derecho de propiedad de las tierras descubiertas. En ese período convivieron la propiedad pública, arbitraria con el uso de la fuerza del conquistador y la propiedad clandestina de los oprimidos, consistiendo éste último un uso forzado por las circunstancias que con el tiempo fue creando derecho. Críticas de las Bulas
Las bulas del Papa Alejandro VI, fueron duramente criticadas porque en ella se les daba a los reyes católicos el derecho de disponer de las tierras que había descubierto Colón. Se cuestionaba el derecho que tenía el Papa o no de donar las tierras que habían sido descubiertas sin que estas fueran hasta ese momento propiedad de la iglesia católica. Pero independientemente de que tuviera derecho o no el Papa a cederla, lo cierto es que esa Bula Inter Caetera terminó teniendo fuerza de ley porque la Corona española la usó para justificar en lo adelante todas las operaciones jurídica que hiciera con las tierras del nuevo mundo. Razones históricas de las bulas
La ideología de la época consideraba que Dios era el creador, y por consiguiente, dueño de todo el mundo, incluyendo las tierras conocidas y por conocer y como el Papa era su representante en la tierra, por la figura jurídica del mandato, podía decidir en nombre de Dios, a quien se la cedía y a quien no. A partir de mayo de 1493, ya descubierta las Antillas, los reyes católicos pudieron tener documentos haciéndole dueño de la mar océano y de las islas y tierras firmes que había descubierto Colón, derecho éste que le fue otorgado mediante la bula Inter Caetera. Concepto Jurídico de Actividad Inmobiliaria
Podemos definir la actividad inmobiliaria como el conjunto de acciones habitualmente desarrolladas en el mercado por empresarios y sociedades mercantiles se distinguen entre ellas, la compra de terrenos y edificaciones para su posterior venta y/o arrendamiento o para su urbanización, parcelación, construcción y/o rehabilitación, bien directamente o por medio de terceros.
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